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新加坡的住房建设
2011/03/22 作者:黄传平 浏览次数:3400
      新加坡把住房、医疗、教育、军事、基础设施事项作为不能完全市场化需要政府直接参与的五大领域,从1960年开始就推行居者有其屋计划,力求解决人民买不起房的问题,目前已累建99万套, 有82%的国民住在政府提供的组屋内,是世界上人均拥有住房率最高的国家,并获得了联合国颁发的公共服务奖和世界居住环境奖。
      为了向广大国民提供廉价房,新加坡于1960年专门成立了建屋发展局,负责政府组屋的计划、建造、售卖和出租,发展新市镇,并对组屋价格进行控制。组屋的类型有6种,主要有三房式(使用面积65平方米)、四房式(三卧一厨一厅两浴室,使用面积90平方米)、五房式(使用面积110平方米),根据人口多少配给,价格分别为15~20万新元(新元:人民币为1:4.87)、23~28万新元、30~35万新元。组屋价格随朝向、层次、地段、结构而上下浮动,买房可贷款抵押,首期10%房款从个人存款或强制性的中央公积金普通户头存款中一次性支付,其余90%由建屋发展局提供优惠贷款,可分5~30年付清,可用强制性的中央公积金普通户头存款分期支付。申请购买政府组屋的条件必须是已结婚、且满21岁以上的新加坡公民,家庭月总收入低于8000新元(新加坡人均月工资2000~2200新元),未拥有私人产业。每个家庭只能购买2次政府组屋(原只有1次),但第2次面积必须比第1次大,而且同时只能拥有1套,即必须卖掉第1次购得的政府组屋,且其溢价部分要归还政府。政府组屋的土地所有权为99年,住满五年方可转售。购买二手政府组屋者必须是已结婚、且满21岁以上的新加坡公民或永久居民,但没有最高收入限额,也可拥有私人产业。二手政府组屋要住满三年方可转售。组屋买不起者还可向组屋发展局申请租赁,租金价格每月26~275新元不等,根据收入水平、组屋面积和是否第一次申请而异,目前有2%国民租住政府组屋,其组屋的类型主要为一房式(使用面积30平方米)和二房式(使用面积40平方米)。建屋发展局在各市镇设有24家分局和服务中心,负责处理屋契和租约服务。
      新加坡组屋的低层不出售,作为公共用房,租给组屋区居民办婚丧大事 。每个组屋区称为市镇,人口约15~30万,公交、商业、文化、医疗、教育、体育等设施基本配套,自成体系。组屋区的用地比率为住宅占50%、商业占7%、学校占10.5%、道路占14.7%、公园与绿化占9.6%、体育与休闲占2.2%、机构占2.5%、公用事业及其他占3.5%,不得随意更改。新加坡严禁将工业用地转为商业、住宅用地,商业区限高300米。自1989年开始,组屋区改由市镇理事会负责日常保养、维修、清洁、园艺管理、紧急援助、电梯更换、外墙重新粉刷,兴建有盖走廊和儿童游乐场等,其资金来源75%为组屋的物业管理费,20%为政府补助,5%为租赁等其他收入。主席由所在选区议员担任。物业管理费每月18~85新元不等(如四房式为47~56.5新元),上缴过程:第一个月发通知;第二个月发欠款提醒信;第三个月发法律信函;第四个月家访,如实在付不出,可做义工抵扣;第五个月提交小额仲裁庭,七天内必须仲裁,一万新元以下无需聘请律师;第六个月法庭传票;第七个月发拘捕令;之后售卖组屋抵扣。
      为了打造优质的居住环境,新加坡组屋的外墙每七年粉刷保养一次,从1992年开始一些旧市镇推出了组屋翻新计划,费用70%由政府补助,30%由屋主承担。翻新前,需经住宅楼屋主民主投票表决,只要75%以上屋主赞成,政府就可实施。近几年面对上世纪60~80年代建造的旧组屋,又陆续推出电梯翻新计划、家居改进计划和邻区更新计划,对一些旧组屋实施整体重建计划,让居民们按原有分布格局整体迁入崭新的组屋,以保留老街坊们多年来建立的深厚凝聚力。组屋翻新后,土地所有权则享有新的99年。
新加坡富人(家庭月收入超8000新元)则自己买地建别墅或向开发商买公寓,价格比组屋要高得多。私人住宅如拆掉重建,则要压缩一定面积,但装修、保养不限制。住宅容积率有相应规定,如经批准提高容积率,则增值部分70%归政府所有,30%归开发商或个人。如要拆迁,属公共公益事业和基础设施建设需要的,则按《土地征用法》强行征用,由专家团评估,协助计算赔偿,不服的可上诉到法院上诉庭仲裁。赔偿价格,按发出征用通告时的市场价或三年前的市场价(两者取其低者)。征用通告前七年内因周围公共设施兴建而增值的部分、征用通告前两年内预料到土地会被征用而进行的装修、征用通告后进行的装修(必要的除外)均不得赔偿。
      为了更好地实施组屋发展计划,新加坡出台了许多配套的扶持政策和措施,1960年颁布了建屋发展法案,授予建屋发展局在公共住房政策上的法律权力,1967年又实施了土地征用法令,赋予其强制征用私人土地兴建公共住房,还每年向建屋发展局大量提供津贴弥补赤字,推行中期票据计划,从资本市场筹集资金。2005年开始,首次推出“设计、兴建与出售计划”,让私人发展商参与公共住房的建设。近年来,按可持续性设计原则和绿色建筑理念,建成了首个高科技的生态邻里区。


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